К чему надо приготовиться продавцам и покупателям.
Сразу в нескольких сегментах недвижимости просел спрос. Что изменилось на рынке, когда лучше выходить на сделку и как новые тренды скажутся на стоимости квартир и домов.
Что изменилось на рынке первичной и вторичной недвижимости в январе
В январе спрос на вторичное жильё обычно всегда низкий. Это соответствует факту сезонности. В первый месяц года, как правило, всегда мало сделок. Впрочем, сейчас развивается необычная ситуация. Увеличение спроса не ожидается и в феврале.
— В ближайшие месяцы мы также не ждём всплеска спроса. Для этого попросту отсутствуют предпосылки. Покупательский интерес во вторичном сегменте поддерживается грамотной дисконтной политикой собственников-продавцов. Абсолютное большинство предоставляет скидки, плюс снизилась базовая стоимость объектов, по которой они выставляются на продажу, — рассказал директор направления “Вторичный рынок” “ИНКОМ-Недвижимости” Сергей Шлома.
Он добавил, что в целом по итогам 2022 года фактическая цена продажи уменьшилась на 20% и в дальнейшем она продолжит снижение. Совершенно спокойно и безболезненно цена на вторичном рынке может опуститься на 10–15%, с учётом того что за 2020–2021 годы она была перегрета на 30–35%.
— У всех участников рынка сегодня есть понимание, что стоимость вторичного жилья будет снижаться, поэтому продавцы стараются не затягивать сделки. Для продавца на падающем рынке ожидание противопоказано. Нужно следовать правилу: кто раньше реализовал, тот и в выигрыше. Мы отмечаем, что увеличилось количество свободных продаж: человек предпочитает поскорее получить деньги за свой объект и повременить с покупкой новой квартиры — возможно, позже удастся совершить более выгодную сделку, — добавил Сергей Шлома.
Волатильность ипотечных ставок, замедление ввода нового жилья и, конечно, не слишком стабильная международная обстановка, разумеется, сказываются на рынке недвижимости в целом. Это касается как новостроек, так и вторички. Об этом рассказал сооснователь, председатель совета директоров Mr.Doors Максим Валецкий.
— Производители мебели напрямую зависят от рынка недвижимости, и мы обсуждаем стресс-сценарии на текущий год, учитывающие замедление продаж в этом секторе. По результатам 2022 года мы наблюдали очевидную стагнацию в заказах меблировки жилых помещений, однако в противовес ей возрастал спрос на мебель для нежилых пространств (офисов, бизнес-центров). Отмечу, однако, что при проседании рынка недвижимости в целом мы фиксируем увеличение суммы чека. Растёт количество так называемых премиальных заказов в первую очередь за счёт ухода некоторых международных игроков. Если говорить о росте цен в 2023 году, то пока прогнозируем порядка 10–15% по отношению к прошлому году на меблировку апартаментов базовым комплектом изделий, — добавил Максим Валецкий.
Продавцам однозначно надо менять подходы в работе с клиентами. В частности, повышать ценность своего проекта для покупателя. Теперь у девелоперов вырастет конкуренция и нужно будет более тщательно подходить к изучению потребностей своих клиентов. Так описала ситуацию генеральный директор Key Capital Ольга Гусева.
— Спрос за последний календарный год просел достаточно пропорционально во всех сегментах в среднем на 40–50%. В ближайшей перспективе каких-то серьёзных предпосылок к восстановлению спроса не видно. К примеру, после исчезновения с рынка в начале весны выгодных ипотечных программ мы наблюдали крайне драматичное обрушение спроса. Некоторому восстановлению способствовало появление новых субсидированных программ от застройщиков, включая ипотечные продукты с беспрецедентно низкими годовыми ставками — ниже 1%. Однако даже такие предложения не смогли восстановить спрос до уровня 2021 года, — рассказала управляющий партнёр компании Nordhus Ольга Магилина.
По её словам, цены на новостройки начиная с сентября 2022 года впервые с 2008-го несколько корректируются в сторону снижения. Но переоценивать этот тренд тоже не нужно. Падение средних значений по рынку не превышает 1–1,5% в месяц и только в октябре 2022-го оказалось немного выше. Зато начиная с Нового года средние цены снова снижаются очень медленно — меньше чем на 0,5% в январе. Дальнейшее снижение возможно, но высоких темпов ждать опять же не стоит. А ещё следует учитывать крайне высокую вероятность серьёзной инфляции в 2023 году.
Как меняются цены на загородные дома
Если спрос на квартиры упал, то на строительство быстровозводимых домов вырос. С января месяца наблюдается повышение интереса покупателей в этом сегменте. Он повысился примерно на 15%. Об этом рассказал директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.
— Причём если в 2022-м мы наблюдали интерес только к объектам B2B, то в январе оживился и спрос на ИЖС. Появляются запросы на новые проекты, а также запускаются строительные площадки, где ранее были остановлены работы. Всё это говорит о том, что рынок ИЖС просыпается после затяжного сна и общество начинает видеть стабильность. На этом этапе подъёма рынка я рекомендовал бы начать строительство. В дальнейшем цены могут вырасти до 30–40%, если речь идёт об объектах элитной недвижимости с высокой долей импортных материалов и инженерии, — добавил Вячеслав Котлов.
Владелец строительной компании “Дом Лазовского” Максим Лазовский на данный момент не видит падения спроса в сегменте домов стандартного класса из газобетона. Интерес покупателей к таким объектам падал до 50–80% по сравнению с 2021 годом, но это было ещё в 2022-м. Декабрь показал незначительную активизацию спроса во многом за счёт снижения стоимости ИЖС на 5–10% и новогодних акций.
— В праздничные дни января мы фиксировали активизацию покупателей. Особенно в сегменте участков и домов в 80–90 километрах от МКАД стоимостью до 6 000 000 рублей. В середине января активность начала спадать, но мы связываем это скорее с выходом людей на работу и их адаптацией к трудовому ритму жизни. Далее мы ожидаем сохранения текущего уровня цен с незначительным дисконтированием в зависимости от объекта. До начала марта. Затем начнётся высокий строительный сезон, поэтому цены начнут расти. Пропорционально стоимости рабочей силы (сейчас на рынке низкая конкуренция, зимой строят мало, поэтому и стоимость работ ниже), — добавил Максим Лазовский.
Именно поэтому в случае с ИЖС он рекомендует начать строительство сейчас. Во-первых, зимой строить можно. Но готовы это делать только настоящие профессионалы с соответствующими компетенциями. Во-вторых, это дешевле. В-третьих, гарантированно можно успеть построиться в один строительный сезон (до конца года), а при выборе быстровозводимого дома ещё и провести в нём часть лета.
Фото: Новый Взгляд
Нина Важдаева
