Центробанк, опасаясь перегрева на рынке ипотечных кредитов, разработал «охлаждающие» меры.
Спустя полгода могут начать действовать надбавки к коэффициентам риска по данному сектору. Речь идет о займах с первоначальным взносом в 20-30%, указывается в спецдокладе регулятора, который был опубликован во вторник, 17 декабря. На сегодняшний день кредитов именно с такими условиями по первоначальному взносу на рынке больше всего.
Уточняется, что ЦБ РФ готов ограничить выдачу ипотек заемщикам, чья долговая нагрузка является высокой, то есть, если на выплату долговых обязательств им приходится отдавать более половины заработка. И размер надбавок к риск-коэффициентам будет напрямую связан с уровнем предельной долговой нагрузки клиента. Чем выше ПДН, тем выше и надбавка. Так, например, при коэффициенте ПДН в 50-60% надбавка будет на уровне 10 п.п., если это 60-70% — тогда 20 п.п., 70-80% — 40 п.п., от 80% и выше — 60 п.п. При введении надбавок банкам придется предусматривать в резервах больше денег на такие кредиты, из-за этого они их будут выдавать не так охотно. Таким образом, рынок и будет регулироваться, отмечают в ЦБ.
«Охлаждающие» меры Центробанк вводил и ранее, но тогда он затронули кредиты, первоначальный взнос по которым низок — до 20%. С начала текущего года были повышены надбавки к коэффициентам риска для банков по данному виду кредитов. В настоящее время по кредитам со взносом в 10-20% надбавка находится на уровне 100 п.п., если взнос меньше 10%, то 200 п.п. на весь кредитный срок. В результате финорганизации подняли ставки по этим займам — сна данный момент ставка по ним превышает прочие ипотечные кредиты. Разница, по данным Банка России, составляет до 0,7 п.п. С начала этого года зафиксировано снижение доли кредитов с низким первым взносом. Показатель опустился на 7,6 п.п., составив 35,7% в третьем квартале.
Тем не менее, риски в ипотечном секторе все равно остаются. Такой вывод можно сделать из документов ЦБ РФ. Ипотечный кредитный портфель по состоянию на первое ноября вырос на 20,8%, и это, по оценкам регулятора, высокий темп. На протяжении последних шести лет этот портфель без остановок наращивал объем. Так с начала 2013 года по 1 октября 2019 года он стал почти в 3,5 раза больше, составив 7,3 трлн руб. Ипотека занимает в общем объеме займов физлиц почти 43%, хотя шесть лет назад не выходила за рамки трети.
Не исключено, что ипотека продолжит расти, во всяком случае предпосылки к этому есть, полагает регулятор. Будет повышаться и спрос, учитывая, что для этого есть причины. Во-первых, это сокращение процентных ставок по данному виду кредитов. Во-вторых, воплощение в жизнь национального проекта, призванного повысить доступность жилья, как это предписывал сделать в майском указе глава РФ Владимир Путин. И, наконец, в-третьих, повышение доступности жилья. Согласно данным на 1 октября среднестатистический россиянин может позволить себе отдавать ползарплаты по ипотечным обязательствам для покупки на первичном рынке 38,4 «квадрата», а не 22,6, как было в начале 2013-го.
Российскому финансовому рынку пока не доводилось сталкиваться с ипотечными кризисами, однако такой опыт есть у других стран, и он говорит о том, что главные враги стабильности для ипотеки – это рост долговой нагрузки населения и перегрев на рынке жилья.
Уязвимости, отмечают эксперты Центрбанка, усиливаются, если банки начинают в массовом порядке ослаблять требования к заемщикам и выдавать кредиты клиентам с высокой долговой нагрузкой и низким первым взносом.
Вместе с тем опрошенные Forbes эксперты отмечают падение спроса на ипотечные кредиты. В доказательство приводят статистику. Если в прошлом году банки выдали жилищных займов почти на 3 трлн руб., то в нынешнем году показатель до этой суммы не дойдет, остановившись на 2,8-2,9 трлн руб., говорит Вадим Пахаленко, возглавляющий дирекцию ипотечного кредитования банка ТКБ. По словам главного аналитика «Росбанк Дом» Натальи Ващенко, спрос сдерживают два фактора — рост цен на квартиры и слабая динамика реальных доходов граждан.
По мнению Пахаленко, рынок ипотеки не показывает признаков перегрева,но меры ЦБ, все равно кажутся ему своевременными и нужными. Эксперт считает, что они смягчат последствия грядущего кризиса, который придет так или иначе, вопрос только во времени.