Грядущее новшество в виде системы эскроу-счетов, по которым теперь будет работать строительная отрасль, станет эффективной, но дорогой страховкой для государства.
Переходный период, длящийся до 2022 года, потребует вливаний на триллион рублей, подсчитали в рейтинговом агентстве «Эксперт РА». Стартует нововведение уже с первого июля, напоминают «Известия».
Согласно новым правилам, деньги от дольщиков, желающих получить квартиру в новостройке, девелопер будет получать не на свой прямой счет, а увидит их после сдачи проекта и выдачи ключей новоселам. До того средства будут собираться на спецсчетах в банках. Финансировать возведение жилого дома застройщик сможет за счет собственных денег и кредитов. Значит, можно ожидать настоящее реформирование фондирования в отрасли. До настоящего времени лишь 13% строительства покрывалось из кредитных средств. Когда в силу вступит новая модель, ожидается, что данный показатель вырастет до 90%.
Стоит отметить, что наличие эскроу-счета еще не является гарантией того, что застройщику дадут займ. Банки будут принимать решение, опираясь на требования регулятора и систему анализа рисков. По словам ведущего аналитика «Эксперт РА» Николая Власова, который специализируется на корпоративных и суверенных рейтингах, 25-30% проектов окажутся в самой уязвимой категории слабой кредитоспособности. Это означает, что шансов получить ссуду у них практически не будет, поскольку кредитной организации придется создавать под этот объект резерв, по меньшей мере, в объеме 35%.
Курирующий отрасль зампредседателя российского правительства Виталий Мутко с такими цифрами не согласен. Он полагает, что в зоне риска окажется намного меньше компаний – до 11%.
Вместе с тем, в рейтинговом агентстве уверены, что в отрасли обязательно придется провести докапитализацию. Эскроу-счета предполагают, что для проекта у застройщика должно быть не менее 10% собственных средств от общей сметы. Для выполнения данного норматива в среднем требуется увеличить капитал хотя бы на 18%. Однако, у банков очень строгие требования, поэтому общий капитал девелоперов должен быть практически удвоен. Нужно понимать, что своими источниками для проведения докапитализации отрасль не располагает, особенно если говорить о небольших региональных игроках, констатируют эксперты.
В обзоре агентства указывается, что переход к финансированию за счет кредитов повлечет снижение рентабельности, сокращение объемов строительств и темпов ввода жилья на 25%. Избежать этого без финансовой поддержки проектов самых слабых участников рынка будет очень проблематично, считают аналитики, и добавляют, что от государства для этого понадобится триллион рублей до 2022 года, то есть на весь трехлетний переходный период.
Кабмин понимает, что строителям нужна будет помощь, и уже предусмотрена поблажка для объектов, которые находятся в 30-процентной стадии готовности. Их можно будет завершать по старым правилам.
По словам Мутко, правительство готовит постановление и изменения в закон, чтобы решить проблему тех регионов, где есть небольшое количество долгостроев путем докапитализации Фонда защиты дольщиков. Вице-премьер уточнил, что программу оценили в 9 млрд рублей: пять из них выделят из федеральной казны, еще четыре добавят сами субъекты.
Куратор отрасли также прогнозирует, что рынок недвижимости ожидает рост цен, по меньшей мере, на 8%. Ключевой причиной неизбежного скачка является то, что на смену фактически бесплатным для девелоперов взносов дольщиков придут дорогие в обслуживании займы.
Со слов сопредседателя «Деловой России» Андрея Назарова, к кредитам застройщики прибегали и раньше, но их доля была не выше 17%. С началом действия системы эскроу-счетов около 3 тыс. российских строительных компаний (около 80% по отрасли в целом) должны будут обращаться к банкам. Таким образом, их проекты станут дороже как минимум на ту сумму, которую придется выложить за обслуживание кредита, поясняет Назаров. В «Деловой России»подсчитали, что цены до 2024 года вырастут до 20%, поскольку отрасль в банках относят к категории высоких рисков.
В комитете по вопросам строительства столичного подразделения «Опоры России» полагают, что основная причина проблемы заключается в том, что банки не совсем готовы к работе по проектному финансированию. Так видит ситуацию глава комитета Олег Филиппов.
Центробанк считает с точностью до наоборот, заверяя, что уже 63 банка соответствуют всем требованиям кабмина к финучреждениям, имеющим право на открытие эскроу-счетов.
Михаил Петров