Российские инвесторы возобновили скупку недвижимости коммерческого назначения.
В прошлом году было заключено на 35% больше соответствующих сделок, нежели годом ранее, и на 18% больше, нежели в благополучном 2019 году, подсчитали аналитики консалтинговой компании «Knight Frank», исследование которых имеется в распоряжении «Известий».
Активнее всего бизнес вкладывался в объекты под девелопмент – на эту категорию пришлось почти 68% инвестиций. На склады было потрачено 12,7% вложенных в коммерческую недвижимость средств, на офисы – более 11%. Год назад наблюдалось несколько иное распределение вложений. Тогда доля объектов девелоперского назначения составила около 49%, офисов – почти 27%, а складов – всего 16%.
Управляющий партнер «Knight Frank Russia & CIS» Алексей Новиков отмечает, более 94% сделок с коммерческой недвижимостью пришлось на столичные города, в том числе более 65% — на Москву и свыше 29% — на Санкт-Петербург. В объекты, расположенные в глубинке, инвесторы вложили всего 5,6% потраченных средств.
Глава департамента стратегического консалтинга компании «RRG» Айдар Галеев указывает, одними из самых востребованных ныне являются помещения под бизнес, расположенные на первых этажах жилых новостроек. С середины 2020 года они подорожали на 50-70%, но по-прежнему выкупаются в считанные часы после выставления на продажу. В последнее время приобретать такие объекты начали инвесторы, прежде вкладывавшиеся исключительно в квартиры.
Также высоким спросом пользуются расположенные в городской черте склады и помещения под небольшие производства. Зато площади в торговых центрах, которые были неудачно спроектированы, либо имеют не самую удобную локацию, продаются очень тяжело, продолжает Галеев. По его подсчетам, приобретенный сегодня объект коммерческой недвижимости окупится за 12-13 лет, а вот квартира, постоянно сдаваемая в аренду, — только за 18-20 лет. Вице-президент Российской гильдии риелторов и президент группы компаний «Бест Недвижимость» Григорий Полторак добавляет, годовая доходность офиса составляет 8-10% от его стоимости, а квартиры – 3-5%.
Гендиректор инвестиционной компании «Key Capital» Сергей Камлюк говорит, несмотря на бурное развитие уличной торговли, в столице пустует достаточно помещений данной категории. Что касается объектов, удобных для использования онлайн-ритейлерами и службами доставки, то многие из них выкупаются крупными игроками – «Яндексом», «Оzon» и другими. Остаются привлекательными для инвесторов и отели – на фоне закрытия границ увеличился спрос на качественный отдых внутри страны, что сделало выгодными вложения в объекты размещения с высоким уровнем сервиса.
По данным CBRE, в прошлом году инвесторы готовы были выкупить склады в Москве и Подмосковье площадью 4 млн кв. м., что на 60% превышает спрос, имевший место в 2020 году. Застройщики на тренд отреагировали – в 2021 году были возведены склады площадью 3 млн кв. м., или плюс 63% к объему 2020 года. В ЦИАН уточняют, при этом склады за минувший год подорожали почти на 18% и торгуются в среднем по 56 тыс. рублей за 1 кв. м. Аналогичная динамика будет наблюдаться и в нынешнем году, уточняют они.
Наличие трудностей с привлечением арендаторов у торговых центров подтверждает директор по аналитике «ЦИАН. Коммерческая» Александр Павленко. Чтобы справиться с вызовом, им необходимо привлекать уникальные бренды, организовывать массовые акции и обеспечивать достойное качество блюд на фудкортах. Тем самым ТЦ вынуждены трансформироваться в торгово-развлекательные. При этом большим спросом у бизнеса пользуются помещения в ТЦ на окраинах столицы, нежели в центральных районах, уточняет Павленко.
Формат аренды офисов под давлением пандемии несколько изменился. Все больше компаний предпочитают не оборудовать стационарные рабочие места для всего персонала, а бронировать необходимое на ближайший период их количество, что позволяет экономить средства, пояснили в ЦИАН.
Скупают россияне и объекты коммерческого назначения за пределами страны. По данным агентства «Prian.ru», 47% бизнесменов, вложившихся в недвижимость в других странах, убеждены, что она принесет больший доход, нежели площади, расположенные в РФ. При этом во второй половине 2021 года россияне интересовались заграничной недвижимостью активнее, нежели в 2019-м.
Но, по оценке главного редактора «Prian.ru» Филиппа Березина, шансы российских инвесторов заключить выгодные сделки за рубежом сегодня невысоки – спрос на объекты, сохранившие прибыльность во время пандемии, повысился, и их быстро раскупают местные бизнесмены, имеющие на руках все необходимые документы и заблаговременно выполнившие специфические требования муниципальных властей. По словам Березина, среди объектов, которые все же выкупают россияне, чаще всего фигурируют немецкие магазины и доходные дома, испанские отели и заведения общепита, а также финские и турецкие объекты размещения и торговли.