Коммуналки снова в моде. Их владельцы сдают комнаты и зарабатывают миллионы.
Коммуналки ушли в прошлое — но не до конца. В России по-прежнему продаются и покупаются и комнаты, и даже доли в них. И люди покупают такую недвижимость — как ради прописки, так и под арендный бизнес. Насколько это выгодно, разбиралась «Лента.ру».
По статистике аналитиков «Мир квартир», выгоднее всего вкладываться в комнаты не в Москве и не в Санкт-Петербурге, а, как ни странно, в Ульяновске и Вологде. Расчет был сделан на основании средних цен на покупку и долгосрочную аренду в крупных российских городах, при этом аналитики оптимистично предполагали, что комната будет сдаваться непрерывно, без единого простоя.
При таких, прямо скажем, утопичных условиях комната в Ульяновске «отобьется» за семь лет и будет приносить владельцу 13,9 процента годовых. В Вологде окупаемость вложений оказалась такой же, а доходность чуть пониже — 13,4 процента.
Неплохие показатели были зафиксированы аналитиками в Кургане, Мурманске, Кирове, Тюмени, Брянске и Московской области: окупаемость — восемь лет, доходность — в пределах от 12,2 до 12,9 процента годовых. А вот у Москвы и Петербурга результаты оказались неутешительными. Московские комнаты, как подсчитали в «Мире квартир», окупаются аж 15 лет, петербургские — 12. Доходность от аренды составит в официальной столице 6,6 процента годовых, в культурной — 8.
Впрочем, такие выводы отнюдь не означают, что Ульяновск с Вологдой представляют собой золотое дно для квартирных инвесторов. Стоит только сделать поправку на реальность и оценить хотя бы в первом приближении спрос на комнаты в основных крупных городах, и Москва с Петербургом снова выходят в топ. Это понятно: обе российские столицы привлекают «покорителей» со всей России, которые стабильно интересуются длительной арендой жилья, причем склонны выбирать объекты подешевле.
За пределами двух столиц рассчитывать на то, что комната будет стабильно сдаваться «вдолгую», могут разве что жители крупных университетских городов.
Вид Ульяновска
Фото: Николай Мошков / ТАСС
Qui prodest
В обоих столицах покупателей комнат можно условно разделить на три основных категории. «Первые приобретают комнаты для того, чтобы стать единоличным владельцем всего жилого помещения. Вторые совершают сделки, чтобы получить регистрацию. Третьи — частные инвесторы, впоследствии сдающие свое имущество в аренду», — рассказывает Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор».
При этом первые две категории охотнее купили бы не комнату, а квартиру, но выбор им диктует ограниченный бюджет. А вот инвесторы вполне могут предпочесть квартире комнату из соображений «экономики проекта» — правда, речь идет скорее не о длительной, а о посуточной аренде.
Встречаются и другие схемы, при которых на комнатах можно неплохо «навариться» — правда, это поле деятельности профессиональных риелторов, говорит генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков. «Например, покупается комната в двухкомнатной квартире. Потом соседу предлагается приобрести взамен другую комнату с немного более привлекательными характеристиками, и получается двухкомнатная квартира по цене двух комнат. Зачастую это выгодно, — поясняет эксперт. — Но нужно очень хорошо разбираться в стоимости недвижимости и уметь вести переговоры».
«Выгодным приобретением станет комната в “реновационном” доме — в таком случае в будущем собственник сможет получить квартиру», — добавляет Юлия Дымова, директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet.
«Тренд рынка комнат — купить комнату и переделать в квартиру-студию. После этого — сдача внаем, — делится Александр Гиновкер. — Такая тенденция [в Петербурге] набирает обороты. Но согласование таких операций, особенно в части перепланировок, достаточно затруднительно». То есть без административного ресурса и нужных связей затевать такой бизнес — дело высокорисковое.