На отечественном рынке недвижимости резко увеличилась доля квартир, которые реализуются с различными обременениями.
За последние 12 месяцев таких лотов стало на 20% больше, сообщил в беседе с «Известиями» глава направления срочного выкупа недвижимости федеральной компании «Этажи» Алексей Панов. Тренд отмечался на протяжении всего предыдущего года, уточняет он. Как правило, под обременением подразумевается пребывание жилья в залоге у кредитной организации, а также его покупка предыдущим владельцем с использованием материнского капитала.
В последнем случае новый собственник жилья обязан либо выделить доли детей в другом недвижимом объекте, либо перечислить на счета несовершеннолетних соразмерные суммы. Кроме того, добро на сделку должны дать опекунские органы, уточняет Панов. Нередко истории квартир с обременением довольно оптимистичны: сначала человек приобрел в ипотеку одно жилье, а затем, после улучшения условий кредитования, — другое, и теперь продает первую квартиру, на которую все еще распространяется обременение, продолжает аналитик.
По оценке Панова, спрос на квартиры начал падать, и владельцы жилья, на которое наложено обременение, в целях ускорения сделки нередко прибегают к риэлторской услуге по срочному выкупу. В этом случае собственник делает скидку в размере 7-12% от стоимости жилья, либо при помощи риэлтора оформляет краткосрочную ссуду для вывода объекта из-под обременения. Количество сделок по первой схеме с начала нынешнего года увеличилось на 30%, по второй – на 50%, подсчитал специалист. Тем не менее, квартир с обременением в продаже станет еще больше – в конце нынешнего года таковых будет примерно 25% от экспонируемого жилья, уверен Панов.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая подтверждает, за год доля экспонируемого жилья с обременениями выросла на 18-20%. В большинстве случаев объекты являются залоговыми. Также встречаются в продаже квартиры, которые приобретались в рассрочку, либо которые пребывают в доверительном управлении, а также в пожизненной ренте, перечисляет специалист. Продавать ипотечное жилье россияне, как правило, вынуждены из-за падения реальных заработков. В коронакризис люди стали получать намного меньше, нежели на момент оформления займов, либо вовсе остались без доходов, и, как следствие, часть должников утратила возможность обслуживать ссуду, говорит Литинецкая.
Глава совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова добавляет, разновидностью обременения является и вынесенный приставами мораторий на сделки с жильем до выплаты его владельцем того или иного долга. Однако если арестовать объект довольно просто, то изъять его у собственника – напротив, затруднительно, поясняет эксперт. Продавать залоговые квартиры вынуждены граждане, ставшие банкротами, а также чрезмерно закредитовавшиеся россияне. В обозримой перспективе доля такого жилья в продаже продолжит увеличиваться, резюмирует Доброхотова.
По словам партнера фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Дмитрия Горбунова, чаще всего изымают квартиры, ипотека по которым не выплачивается. Зато добиться выставления на торги жилья, владелец которого не платит за коммуналку, сложно ввиду несоразмерности суммы просроченных платежей и стоимости самой квартиры.
Глава аналитического центра «Циан» Алексей Попов отмечает, часть россиян оформили льготные ипотечные займы на жилье в новом для себя городе или регионе, а старые квартиры выставили на продажу. Также жилье в крупных населенных пунктах продают те, кто решил перебраться загород. Увеличение количества экспонируемых объектов с обременениями на 20% в такой ситуации эксперт считает закономерным.
Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский указывает, с обременением продается и часть инвестиционных квартир, которые приобретались гражданами на льготных условиях с целью сохранения и преумножения накоплений. Поскольку ставка по госпрограмме льготной ипотеки с 1 июля вырастет, привлекательность такой схемы для инвесторов снизится, как и число реализуемых ими залоговых квартир, прогнозирует специалист.
Напомним, согласно инициативе главы государства Владимира Путина, со следующего месяца стоимость льготного жилищного кредита составит 7% годовых вместо нынешних 6,5%. Максимальная цена приобретаемой в рамках программы квартиры или дома не должна превышать 3 млн рублей.