«Многие в истерике: что делать, если квартиры отберут?! Идти на улицу бомжами?»

«Многие в истерике: что делать, если квартиры отберут?! Идти на улицу бомжами?»

АСВ наносит удар по жильцам ЖК «Экопарк «Дубрава»: купленное ими жилье может оказаться в конкурсной массе ​ИнтехБанка

"Many_in_hysterics:_what_to_do_if_the_apartment_is_taken_away?!_Go_to_the_street_homeless?»АСВ продолжает атаковать жилищный комплекс «Экопарк «Дубрава». Если ранее ТФБ подал на банкротство застройщика ЖК — ООО «Тандем-Д» — с требованиями в 2,1 млрд рублей, то сейчас ИнтехБанк хочет восстановить обременение на 58 квартир в двух домах. Уже живущие там люди в ужасе объединяются, чтобы совместно противостоять беде. Эксперты «БИЗНЕС Online» говорят, что шансы у покупателей есть — нужно доказать, что они добросовестные и не аффилированы с должником или банком.

АСВ постучалось в дверь к 58 покупателям «Тандем-Д»

Начавшееся банкротство ООО «Тандем-Д» — застройщика казанского ЖК «Экопарк „Дубрава“» — отяготилось новыми требованиями АСВ. Агентство буквально запускает руку в карман владельцев десятков квартир. В соцсети «ВКонтакте» на страницы одного из домов ЖК на улице Терегулова, 10а появилось тревожное объявление: «Все наши квартиры по решению суда хотят отобрать. Нужно собраться».

Как выяснилось, в Арбитражный суд РТ поступило заявление конкурсного управляющего ПАО «ИнтехБанк» — госкорпорации АСВ — о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности. Агентство просит признать недействительным согласие ПАО «ИнтехБанк» на погашение записи об ипотеке в отношении 58 квартир и 15 машино-мест. Это объекты в домах по улице Терегулова, 8а и 10а («Золотой колос»). Об этом «БИЗНЕС Online» рассказала одна из собственниц квартир, Резеда Мухаметчина. Первое ходатайство 15 января было оставлено без движения формальному признаку — не были оповещены участники оспариваемых сделок. Теперь эти недочеты устранены, дело рассматривается по существу.

«Экопарк „Дубрава“» позиционируется как современный жилой комплекс с высотками в экологически чистом районе, окруженный 200 га лесопарка, с детским садом, строящимся большим торговым центром и с тремя типами домов: «оптима», «бизнес» и «элит». Как «БИЗНЕС Online» уточнили в ипотечном агентстве РТ (учредитель — «Тандем-Д»), концепция предусматривает строительство 24 жилых домов. Причем в сегменте «элит» высотность не выше 8 этажей, на этаже всего по две квартиры, эти дома построены на первой линии от леса, говорил на круглом столе нашего издания гендиректор ипотечного агентства (ИА) РТ Андрей Симаков.

Согласно сайту Avito, самая дорогая квартира в комплексе на вторичном рынке оценена в 6,99 млн рублей (трехкомнатная квартира на 19-м этаже 20-этажного дома). «В доме четыре лифта Otis. Чистый подъезд с консьержем. Всегда ухоженная территория», — описывается в объявлении. Есть и более доступные предложения от других покупателей. Достроены такие комплексы, как «Зимний дворец», «Луна & Солнце», «Соловьиная роща», а также несколько домов просто под номерами — без поэтических названий.

«Выписки из ЕГРН подтверждают, что мы собственники»

Корень бед — в том, что «Тандем-Д» строил жилкомплекс не только на деньги дольщиков, но и на кредитные средства банков Роберта Мусина. В принципе, это нормальная практика для застройщиков. Закрытие кредита идет через частичное снятие обременения по мере продажи квартир, за счет чего и покрывается кредит. Разрешение на снятие обременения для спорных квартир в августе – ноябре 2016 года дал председатель правления ИнтехБанка Марсель Зарипов. «Тогда еще вообще речь не шла о том, что банк неплатежеспособен», — подчеркивает Мухаметчина. На каком основании АСВ считает снятие обременения неправомерным, пока не известно — возможно, есть основания полагать, что обязательства по кредиту не были исполнены.

Дело между тем явно будет иметь социальный подтекст. 19 марта в суд намерены прийти порядка 60 собственников, которые подали ходатайство о включении их в процесс. «Они хотели за нашими спинами все это провернуть! Никто не ходатайствовал о привлечении в качестве третьих лиц. Собственниками являемся мы, и никто не имеет права за нашими спинами решать наши вопросы по нашим квартирам. Дома построены. Выписки из ЕГРН подтверждают, что мы собственники. Ни ИнтехБанк, ни „Тандем“, ни „Позитив“ уже никакого отношения не имеют к нашим квартирам», — возмущается жительница «Экопарка» (и юрист по профессии).

Конечно, АСВ, возможно, только формально через суд проверяет чистоту сделок. Если так, то ситуация не такая критичная. Но гарантии-то нет! И если вдруг снятие ипотеки будет признано недействительным, то жители останутся не только без квартир, но с обязательством по выплате личных кредитов — у некоторых ипотеки и по 3 млн рублей. Мухаметчина отмечает, что если будет реализован негативный сценарий, то ситуация станет ужасающей. При этом в Татарстане, по ее данным, это будет первый случай, когда на улице могут остаться не обманутые дольщики, а люди, уже вселившиеся в дома и получившие на них право собственности.

Другой владелец квартиры из этого дома, Ольга Новикова, эмоционально рассказала корреспонденту, что на первое заседание суда, прошедшее в начале недели, пришли около двух десятков собственников. «Многие в истерике: что делать, если квартиры отберут? Идти на улицу бомжами? Не знаю, на каком основании они хотят восстановить эти записи. Мы покупали в отделе недвижимости компании „Тандем-Д“: где они там брали деньги на строительство, у кого, это же не озвучивается, когда покупаешь. Заключаешь договор, деньги вносишь, покупаешь, делаешь ремонт, въезжаешь, а потом оказывается… Говорят, что сделка недействительна, и просят освободить квартиру. Причем непонятно, по какому принципу выбирались квартиры: их намного больше, а требования одним предъявляются, другим — нет. Не видим логики здесь тоже».

В ипотечном агентстве РТ в ответ на запрос «БИЗНЕС Online» сообщили, что все собственники спорных объектов недвижимости являются добросовестными приобретателями. В компании считают заявление АСВ в отношении квартир и машино-мест необоснованным. Эксперты «БИЗНЕС Online» в области права также сошлись во мнении, что ключевым будет вопрос о добросовестности приобретения. Если АСВ не удастся доказать, что была аффилированность или владение определенной информацией со стороны собственников, то претензии к ним должны быть сняты. Правда, время и нервы никто не вернет, но хоть жилье останется.

В любом случае понятно, что сам прецедент подобных исков не добавляет доверия к застройщикам в принципе. Многим казалось, что риски заканчиваются после сдачи дома и вручения ключей. Оказывается, не все так просто… В этой связи заметим, что совсем недавно широкий резонанс вызвала серия исков АСВ к простым вкладчикам ТФБ и ИнтехБанка, которые имели несчастье забрать свои деньги из тонущих кредитных организаций. Агентство потребовало вернуть средства назад, но после поднявшегося скандала отозвало часть исков. Теперь на месте вкладчиков оказались ничего не подозревавшие покупатели квартир.

Поклониться банкам и тряхнуть должников: «Тандем-Д» ищет деньги на долги

Тем временем на другом — уже татфондбанковском фронте — АСВ требует банкротства ООО «Тандем-Д». Сумма исковых требований к застройщику казанского ЖК «Экопарк „Дубрава“» — 2 млрд 137 млн рублей. Дело начал рассматривать Арбитражный суд РТ.

Корреспондент «БИЗНЕС Online», побывавший на первом судебном заседании, стал свидетелем поиска выхода из ситуации. Юрист компании Ольга Хайдарова попросила судью Резеду Гараеву отложить процесс. Как оказалось, ООО «Тандем-Д» выступает с инициативой погасить текущую задолженность перед Татфондбанком. А поскольку ООО «Тандем-Д» является застройщиком, у компании имеются договоры с физлицами, а также приличные суммы дебиторской задолженности.

«То есть долги по оплате жилых и нежилых помещений, с учетом юридических лиц в том числе? — уточнила судья. — Ваши должники уже получили ваши претензии о необходимости оплаты или это просто на сегодняшний день наступившие обязательства?» Застройщик ответил в том смысле, что «некоторые есть уже», видимо, подтверждая вторую часть вопроса.

Далее суд уточнил про самый вероятный спасительный сценарий: «А вариант перекредитования рассматривается?» Представитель компании ответил утвердительно: это вполне возможно, переговоры ведутся на уровне руководства. И вот тут суду понадобилась конкретика: есть ли уже заявка в банк на кредит, поинтересовалась судья. Но четкого ответа на этот вопрос от юриста добиться не удалось: Хайдарова в ответ заметила лишь, что юротдел не настолько плотно знаком с «текучкой» финансового отдела компании. «Наверное, финансисты как-то работают», — уклончиво сказала она.

В итоге арбитраж дал застройщику ЖК «Экопарк „Дубрава“» небольшую отсрочку. Следующее заседание назначено на 27 марта. К этому времени в идеале компания должна получить одобрение заявки на кредит и представить суду свое видение того, каким образом будет выколачивать деньги из своих должников.

Есть претензии и у ИнтехБанка, и у Татагропромбанка

Согласно данным справочно-информационной системы «Контур.Фокус», стопроцентным учредителем «Тандем-Д» на данный момент является ипотечное агентство РТ. До 2014 года учредителями компании были некто Юрий Семенов и Карим Ибрагимов. Функции исполнительного органа выполняет ООО «Группа „Дар“», директором и владельцем 80,1% доли в котором является Симаков, остальные 19,9% принадлежат Мусину.

На конец 2016 года баланс «Тандем-Д» составлял 8,5 млрд рублей (годом ранее — 12,4 млрд рублей), выручка — 269 млн рублей, чистая прибыль — 3,5 млн рублей. На тот же период долгосрочные займы, взятые компанией, были равны 1,9 млрд рублей, а в графе «Другие долгосрочные обязательства» было указано аж 4,59 млрд рублей.

Что касается других претензий к компании, то в январе 2018 года был удовлетворен иск ИнтехБанка на 340 млн рублей из-за ненадлежащего исполнения кредитного договора. Сейчас «Тандем-Д» пытается его оспорить. Кроме того, 106 млн рублей требует и Татагропромбанк (права требования получены от ТФБ).

Отметим, что в 2012 году уже была одна попытка обанкротить компанию (еще при старых учредителях), но долги перед единственным кредитором были погашены, дело прекращено. Что же до ИА РТ, то известно, что в 2015 году агентство вложило 1,26 млрд рублей в акции Татфондбанка, став обладателем пакета в 8,7%.

Недостроенные дома уйдут в конкурсную массу АСВ

В ипотечном агентстве РТ в ответ на запрос «БИЗНЕС Online» пояснили, что за все время реализации проекта было построено 17 жилых домов. Основными банками-партнерами выступали ПАО «Татфондбанк» и ПАО «ИнтехБанк». В общем, успешный проект, как и целый ряд других, утянул за собой рухнувший банковский бизнес Мусина — одна из распространенных причин бедствий в республике с конца 2016 года.

Строительство последней очереди, состоящей из 7 домов, сейчас приостановлено. Причинами выхода на банкротство стали как раз сложности по выплатам кредитов у ООО «Тандем-Д», которые возникли из-за прекращения финансирования со стороны ТФБ и ИнтехБанка после отзыва лицензий. Вывести из-под залога дома и землю оказалось невозможно, равно как невозможно и продавать построенные объекты.

Самое, пожалуй, приятное для всех — в том, что дольщики в домах незавершенного строительства отсутствуют, подчеркнули в ИА РТ.

Помимо упоминавшегося в зале суда перекредитования или уплаты долга за счет дебиторской задолженности, в компании видят еще один путь выхода из ситуации. Это включение в конкурсную массу объектов незавершенного строительства, если суд вынесет подобное решение. Далее в отношении недостроенных домов предполагается типичный порядок действий при процедуре банкротства. «По результатам рассмотрения дела о банкротстве управляющим будет определен порядок и механизм реализации незавершенных объектов строительства», — ответили на наш вопрос в агентстве. А там, глядишь, их и достроят. При этом, как говорят сами жители, и в построенных домах есть много незаселенных квартир, которые тоже, возможно, попадут в конкурсную массу и будут проданы с торгов.

Суды отказывают в подобных исках, если установят добросовестность покупателей

Что делать людям, насколько велики шансы АСВ «обуть» владельцев квартир? За комментариями «БИЗНЕС Online» обратился к экспертам.

Айрат Давлетшин — управляющий партнер юридической компании «Математика права»:

— Маловероятно, что в данной ситуации может идти речь о снятии записи об ипотеке без, пусть и формального, погашения задолженности. В противном случае руководители банка должны быть привлечены к ответственности за допущение такой халатности. Судьба квартир текущих собственников будет зависеть от добросовестности этих покупателей. Бремя доказывания лежит на оспаривающей стороне, которая должна будет найти те признаки, которые свидетельствовали бы о недобросовестности покупателей, что будет сложно.

С учетом данных обстоятельств стоит упомянуть о критериях добросовестности покупателей недвижимости. Во-первых, такие покупатели не знали и не могли знать о наличии обременения квартир. Во-вторых, они не являются аффилированными лицами должника. И в-третьих, покупатели приобрели квартиры путем заключения реальных сделок. Стоит отметить, что критерии добросовестности в каждом споре зависят от обстоятельств дела и оценка им будет дана судом.

Алия Алтынбаева — старший юрист юридической фирмы «Шаймарданов и Партнеры»:

— Суду придется разбираться, насколько обычные граждане могли знать о наличии обременения квартир при их приобретении. Залог прекращается, если заложенное имущество было приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Банку придется доказывать осведомленность граждан о незаконности снятия обременения, ведь на момент регистрации квартир в собственность записей о залоге в официальных документах не было. Подобные случаи рассматривались в судебной практике. Суды при установлении добросовестности приобретателя отказывают в подобных исках, но ответчикам нужно активно обосновывать свою правоту.

Также подписывайтесь и читайте новости на нашем Telegram-канале: @Newvz_ru

Рустам Ахметгареев, Лилиана Набиуллина

«business-gazeta.ru»