Три миллиарда за Макаровские скверы

Три миллиарда за Макаровские скверы

Озеленительные инициативы петербургского парламента обойдутся городу в полтора-три миллиарда рублей. Это потенциальные расходы на соблюдение права частной собственности. Реальные могут быть в разы выше

Three_billion_for_Makarov_squaresПоправки в закон о ЗНОП могут остановить четыре инвестиционных проекта – жилые комплексы на Петроградской элитного и бизнес-класса. Все они реализуются или проектируются на частной земле. Чтобы создать здесь скверы, Смольному нужно изъять участки у инвесторов и выплатить миллиардные компенсации.

Инициированный главой ЗакСа Вячеславом Макаровым закон, включивший четыре участка на Петроградской стороне в городской список зеленых насаждений общего пользования (ЗНОП), вступит в силу пятого февраля. Собственники готовятся идти в суд и считают убытки. Прикинуть возможную цену насильного «озеленения» можно уже сейчас. Примерные расчеты для «Фонтанки» выполнили в Центре оценки «Аверс». По мнению специалистов, при выкупе по рыночной стоимости общие затраты составили бы 1,5 – 3,3 млрд рублей, и это без учета планируемых новаций. Широту диапазона в «Аверсе» объясняют тем, что земельные участки в центре города – «штучный товар».

Three_billion_for_Makarov_squares
Расчеты центра оценки «Аверс»

*Примечание от «Аверс»: зеленая заливка – это участки, имеющие вид на воду, т.е. цена там, скорее, будет ближе к максимуму (который и выделен).

Наибольшую известность приобрел проект на Лодейнопольской — ЖК бизнес-класса «КингДом» от «Аквилон-Инвест», который спикер Макаров раскритиковал 30 декабря 2017 года. По прогнозам оценщиков, выкуп участка может обойтись городу в сумму от 207,2 до 444 млн рублей. Однако в прессе вложения застройщика в проект оценивали в 1,3 млрд рублей, поэтому не исключено, что в суде застройщик предъявит значительно большую сумму. А судиться он собирается сразу, как только закон вступит в силу, заявил «Фонтанке» Александр Рогатых, глава совета директоров компании.

«Закон не должен иметь обратной силы, а значит, не могут быть оспорены разрешения на строительство, выданные раньше, чем этот документ вступит в силу, – уверен бизнесмен. – Сейчас стройку приостановили, чтобы провести повторное обследование соседних домов из-за жалоб жильцов, про которые говорил Вячеслав Серафимович. Но срок сдачи — 2020 год — пока не сдвигаем, будем обследовать и ждать судебных решений».

Сквера на Лодейнопольской никогда не было. Прежний собственник, Энергомашбанк, снес стоявший здесь ветхий автосервис и двухэтажное здание 1950-х годов постройки и собирался построить помпезный офис и большой жилой дом. Но тогда, в 2014 году, проект власти не взволновал.

Минутах в двадцати пешком от площадки «КингДома», на набережной адмирала Лазарева, 22, идет другая стройка, тоже превращенная в «зеленые насаждения». Это девятиэтажный элитный жилой комплекс One Trinity Place от компании GHP Group. Участок оформлен на одну из структур группы — ООО «Цветение сливы», собственность, согласно выписке из ЕГРН, зарегистрирована осенью 2016 года. Оценщики «Аверса» полагают, что выкуп этого владения в 1,07 гектара обойдется городу в сумму от 599,2 млн до 1 млрд 284 млн рублей. Но и тут реальные суммы, с учетом расходов застройщика, могут увеличиться в разы. Прибавить к ним можно, например, проценты по кредитам: в ноябре прошлого года Sberbank CIB прокредитовал эту стройку на пять миллиардов рублей, сроком на пять лет.

Three_billion_for_Makarov_squares
One Trinity Place, план застройки с сайта проекта

Разрешение на строительство получено осенью прошлого года, и с тех пор процесс не останавливался. Пока стройка, если судить по фото SpbGuru, на нулевом цикле.

Буквально в пяти минутах ходьбы от «КингДома» в еще один потенциальный сквер превращена территория сразу из нескольких земельных участков. Квартал между Корпусной, Средней Колтовской, Малой Зелениной и Петергофской улицами разделен на пять частей: две из них городские, одна — федеральная собственность, и еще две принадлежат застройщику «Балтийская коммерция». По словам Ивана Архипова, директора компании по развитию, в «зеленые насаждения» попала вообще вся незастроенная земля. «Я вам расскажу, как это рисовали. Очень просто, – заявил Архипов. – В РГИС желтым показаны существующие здания, а розовым — все то, что между ними. Уважаемые господа из Заксобрания просто взяли вот это розовое, целиком, относящееся к пяти земельным участкам, и закрасили зеленым».

Планы у компании пока имеются на один из двух участков — на Малой Зелениной, 4. На петербургских сайтах о новостройках уже можно найти скупую информацию о проекте ЖК бизнес-класса по этому адресу. Инвестиции оцениваются в 2 млрд рублей. Однако, по словам Архипова, ничего конкретного по этому проекту еще не известно. Что же касается оценки, то в «Аверсе» прикинули минимальную стоимость выкупа всей «озелененной» территории в этом квартале – 1,04 гектара – от 582,4 млн до 1 млрд 248 млн рублей.

«Больше всего неприятно, что создан прецедент по фактическому изъятию частной собственности. Пусть даже это и не первый случай, но настолько циничный — пока единственный, – считает Архипов. – Безусловно, пойдем в суд, юристы уже готовятся».

Three_billion_for_Makarov_squares
предоставлено компанией «Балтийская коммерция»
Three_billion_for_Makarov_squares
предоставлено компанией «Балтийская коммерция»
Three_billion_for_Makarov_squares
предоставлено компанией «Балтийская коммерция»

Отдельную боль городу может причинить федеральный участок земли в этом квартале. Здесь расходы нельзя даже и предположить. Сейчас это место занимает Научно-исследовательский центр экологической безопасности, находящийся в ведении ФАНО. «Мы пока не можем выяснить, относится ли к нам этот документ, попала туда наша земля или нет. Схема в законе непонятная, ужасного качества, – заявил «Фонтанке» Андрей Тронин, врио директора центра. – Но если попала, то предпримем меры. И уже сообщили руководству ФАНО, что есть вот такая вероятность. Если все подтвердится, то, скорее всего, обратимся в прокуратуру, чтобы она выразила свое мнение о нарушении закона. А дальше только суд, если наши учредители решат».

Четвертый участок, попавший в новый закон о ЗНОП, – на набережной Адмирала Лазарева, между домами 16 и 18, принадлежит сейчас холдингу «Л1». На территории в 0,26 гектара возводится семиэтажный жилой дом — завершение большого ЖК «Классика», который компания строит с 2011 года. Когда-то там, между Резной улицей, набережной Адмирала Лазарева, Глухой Зелениной и Малой Зелениной, находился Санкт-Петербургский механический завод. Его снесли в середине 2000-х годов. С тех пор квартал изменился. В 2015-м были сданы три очереди жилого комплекса, и сейчас «Л1» возводит последний дом в его составе. Разрешение на строительство было получено в декабре 2016 года. Но теперь и этот проект «подвешен»: в законе о ЗНОП участок обозначен маленьким зеленым квадратиком.

Выкуп участка у застройщика может обойтись городу в сумму от 140 до 300 миллионов, говорят оценщики. Справедливости ради нужно сказать, что рядом действительно есть небольшая лиственная аллея, возле дома 16. Но она находится вне границ участка.

Three_billion_for_Makarov_squares
Участок «Л1» на набережной адмирала Лазарева скриншот страницы сервиса Яндекс.Карты

«Частная собственность не может превратиться в зону общего пользования, согласно Конституции (статья 35, часть 1). Кроме того, полное отсутствие на участке зеленых насаждений не оставляет ему ни единого шанса превратиться в сквер даже на основании городского закона. Возможно, имелся в виду сквер, который находится рядом с нашим участком? – спрашивает директор по развитию «Л1» Надежда Калашникова. – Но на него никто и не покушался. Скверы, конечно, нужны жителям Северной столицы. Но если разрешение на строительство выдано, его нельзя отменять. Если у города не будет понятных правил, позволяющих считать экономику, у него не будет инвесторов. Будем жить как в лесу, во всех смыслах этого слова».

В Госстройнадзоре «Фонтанке» сообщили, что «выданные разрешения на строительство действующие», и добавили, что основания для их отмены перечислены в п. 1 ч. 21 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, перевода земель в статус ЗНОП в перечне нет. Что касается Малой Зелениной, 4, то на этот проект разрешение еще не выдавалось, застройщик в Госстройнадзор не обращался. А если обратится, то теперь, скорее всего, разрешения не получит. «Действующим законодательством запрещено строительство на территории зеленых насаждений, что может послужить причиной для отказа», – уточнили в службе.

В 2015-м похожая история происходила с участком «УНИСТО-Петросталь» на углу Сытнинской и Кронверкской улиц. Хотя в тот раз у города были, по крайней мере, физически ощутимые основания для спора — на участке археологи нашли кости, отнесенные к началу 18-го века и признанные останками «первостроителей Петербурга». Кости вывезли, компания взяла на хранение остатки надгробий, найденные при раскопках, а сам участок, который компания приобрела в 2013 году, перевели в ЗНОП. Теперь же, через три года после этой истории, власти не декларируют никаких других резонов, кроме борьбы с «уплотниловкой» – которой, напомним, по мнению губернатора, в Петербурге не существует.

«Для начала мы обратились в суды с исками о компенсации: говорили пока только о деньгах, которые получил Санкт-Петербург, – рассказал «Фонтанке» гендиректор «УНИСТО» Арсений Васильев. – Город получил 150 млн рублей, плюс налоговые и другие платежи, стоимость изыскательских работ, отсюда вышла уже иная цифра — 230 миллионов. Мы полагали, что нам поможет закон о защите инвестиций. Но получили судебные отказы в трех инстанциях — что, впрочем, было ожидаемо. Однако подчеркну, что это только начало. Мы работали на этом участке, приобретали соседние владения и доли, на которые город не имел прав, объединяли участок. Так что его правовая судьба имеет солидную историю. И чтобы добиться справедливости, нам нужно зайти в этой правовой биографии далеко назад. Мы будем это делать. Пока не стану комментировать, как именно. Есть другие судебные инстанции. Но убежден в том, что сама ситуация, когда город продает участок под застройку, получает деньги и внезапно меняет его назначение, делая невозможной застройку, — обыкновенный обман, и это самое мягкое, что можно сказать».

Three_billion_for_Makarov_squares
житель Петроградской стороны DemonTwR
Three_billion_for_Makarov_squares
житель Петроградской стороны DemonTwR
Three_billion_for_Makarov_squares
житель Петроградской стороны DemonTwR
Three_billion_for_Makarov_squares
житель Петроградской стороны DemonTwR

В конце 2017 года «УНИСТО-Петросталь» в споре с городом дошла до Верховного суда. Но и там потерпела поражение. Суд решил, что невозможность строительства не может служить основанием для прекращения предусмотренных спорным договором обязательств, так как строительство не являлось предметом договора купли-продажи участка. Комитет имущественных отношений и Фонд имущества признаны ненадлежащими ответчиками, поскольку не являются сторонами сделки. Как указано в решении ВС от 29 декабря 2017 года, суды исходили из того, что изменение вида разрешенного использования участка, сделавшее невозможной застройку, произведено в соответствии с законами Санкт-Петербурга, которые не признаны недействующими. Сейчас на углу Сытнинской и Кронверкской — пустырь, занятый стихийной автостоянкой.

Также подписывайтесь и читайте новости на нашем Telegram-канале: @Newvz_ru

Елена Зеликова

«fontanka.ru»