Хит-парад афер с недвижимостью

Хит-парад афер с недвижимостью

Как не попасть в кредитный капкан

The_hit_parade_of_real_estate_fraudСтатья об популярных способах мошенничества в недвижимостью в США была опубликована 28 ноября 1988 года.

Когда меняются цены на жилье, число возможностей обогащения для мошенников растет как грибы после дождя. В газетах по всей Америке сейчас можно увидеть самые разные объявления следующего содержания: Без залога! Предоставляем второй или третий кредит! Без учета кредитной истории! Без справок о доходах! Первый взнос через два года! Никаких требований по кредиту!

На такие объявления сразу же откликаются охотники до легких денег. Выплаты взносов по ипотеке на жилье находятся на рекордно низком с конца Второй мировой войны уровне. В настоящее время свыше 300 000 домовладельцев уже более 90 дней не выплачивают ипотечные взносы, а масштабы явления выросли с 1980 года на 100%.

Те, кому светит изъятие жилья, по понятным причинам находятся в отчаянии и часто становятся жертвами мошенников, обещающих выход из трудной ситуации. Ниже приводим хит-парад последних тенденций в сфере кредитного надувательства.

Лишение права на собственность стало универсальной схемой во всех штатах, но больше всего распространено там, где на рынке жилья наблюдается спад и задолженность по кредиту может превышать даже стоимость самой недвижимости. В таком случае аферисты предлагают не знающему как быть домовладельцу передать им права на застрахованный государством ипотечный кредит в обмен на отказ от права на собственность.

Горе-домовладелец выполняет требования и уверен, что теперь изъятие жилья ему не грозит, а кредитный рейтинг придет в норму. Но жертвы настолько воодушевлены происходящим, что забывают прочитать информацию, напечатанную мелким шрифтом. В итоге банк, Министерство по делам ветеранов США и Федеральная администрация по вопросам недвижимости не получают данных о том, что у дома поменялся владелец. Что будет дальше, зависит от готовности третьей стороны, в качестве которой обычно выступает распорядитель условного депозита, исполнять требования мошенника и не совать нос куда не надо.

Как только права передаются аферисту, он даже не думает делать взносы по ипотеке, а деньги за аренду от прежнего владельца кладет себе в карман. Продолжаться это может больше года, затем недвижимость изымает кредитор. В итоге жильца выселяют, кредитный рейтинг изначального домовладельца падает, а Министерство по делам ветеранов и Федеральная администрации по вопросам недвижимости должны получить за дом максимально возможную сумму, чтобы рассчитаться с кредитором. Одним словом, проигрывают все — кроме дельца-махинатора, разумеется. В Лас-Вегасе двух таких аферистов недавно обвинили в мошенничестве, схема которого включала более 100 домов. Федеральное бюро расследований работает над сотнями подобных дел по всей стране.

«Официальные» бланки. Обычно банк возвращает документы на собственность только после того, как ему предоставляют чек финального взноса в этот же самый банк. Но такое требуется не всегда, поэтому иногда схема срабатывает, и о таких случаях сообщалось по меньшей мере в семи штатах. В последние несколько раз банки принимали в качестве документа о «полной оплате» различные похожие на настоящие «официальные бланки», выпущенные несуществующими мексиканскими банками. Мошенники продают чистые бланки-подделки наивным, но нечистым на руку домовладельцам за 15% от номинальной стоимости. Нескольких жителей Айдахо обвинили в продаже этих бумажек на сумму $3 млн другим жителям штата, которые в свою очередь использовали их для выплаты долгов в 16 местных банках.

Кредиты на автомобили. Несколько лет назад женщина из Филадельфии купила бывший в употреблении автомобиль за $6 000 воспользовавшись услугами конторы по выдаче кредитов Fidelity Consumer Discount, которые потребовали в качестве залога ее дом. Как такое могло произойти? Чтобы получить доступ к более крупным суммам средств, Конгресс США в конце 70-х снял ограничения по разрешенной процентной ставке на многие кредиты, обеспеченные преимущественным правом удержания дома. Это позволило конторе взыскивать с женщины выплаты по фактической ставке 32% годовых, в то время как, например, в Пенсильвании максимальная ставка для подобных кредитов на автомобиль составляет 21%. Другая женщина подписала с этой же конторой кредитный договор на покупку машины своему сыну, и когда он перестал своевременно оплачивать кредит, ей пришлось объявлять себя банкротом, чтобы хоть как-то попытаться сохранить дом за собой.

Несправедливая оценка. Когда в середине 80-х в Техасе начался обвал рынка недвижимости, военнослужащие из Сан-Антонио купили дома по ипотеке Министерства ветеранов и Федеральной администрации по вопросам недвижимости. Позднее заемщики выяснили, что не могут сдать жилье в аренду или продать его по цене достаточной для нормальной выплаты кредита. В ходе судебных разбирательств в Конгрессе потерпевшие утверждали, что компания Ray Ellison Homes, один из крупнейших независимых застройщиков в США, предоставила им не соответствующие действительности заоблачные оценки недвижимости, чтобы угодить своим инвесторам. Компания согласилась уладить вопрос во внесудебном порядке и выплатить многомиллионную компенсацию. Похожие проблемы зачастую возникают и на других военных базах.

Двойной кредит. Компания Dartmouth Plan и десяток подрядчиков по ремонту жилья обвели вокруг пальца более 5 000 домовладельцев в Коннектикуте. Генеральный прокурор штата заявляет, что многие клиенты предприятия подписали документы, заполненные лишь частично, из которых контора потом незаконно сделала договоры о выдаче второго кредита. Это в свою очередь позволило ей взимать с клиентов до 22% больше основной процентной ставки, что намного превышает уровень ставки, разрешенной законодательством Коннектикута для подобных потребительских кредитов. В апреле 1988 года Dartmouth Plan согласилась возместить потерпевшим около $3,5 млн. Аналогичные случаи расследуются также в других штатах.

Перечисленные мошеннические схемы являются в нынешних реалиях самыми радикальными. Но происходит и множество других более распространенных, но не менее шокирующих правонарушений. Говард Браун, член банковского комитета штата Коннектикут, считает: «Большинство предприятий знают, как нужно огибать острые углы и делать так, чтобы деятельность компании не вызывала подозрений. А домовладельцам становится все труднее обходить капканы кредиторов».

Около 45% всех договоров ипотеки в США начинаются с ипотечных брокеров, которые за свои услуги порой получают высокие гонорары. Однако лицензирование брокеров введено в менее чем половине американских штатов, а активное регулирование их деятельности проводится только в шести.

Брокеры и кредиторы часто навязывают свои процентные ставки, а после подписания договора их изменяют. В 1988 году штат Пенсильвания подал в суд на компанию Lomas & Nettleton, одного из крупнейших независимых игроков ипотечного рынка в США, активы которого насчитывают $24 млрд, за неисполнение обязательств по обещанным ставкам и условиям. Компанию обвинили в том, что она нарушила законы штата, требующие соблюдать фиксированную ставку на протяжении всего срока договора ипотеки.

Потребители полагают, что решить проблему можно введением соответствующего законодательства. Палата представителей США рассматривает законопроект, требующий предоставлять клиенту исчерпывающую информацию об ипотечных кредитах и процентных ставках предварительно перед заключением сделки. Такое регулирование может оказаться очень полезным, но до определенной степени, ведь одним лишь законодательством людей все равно нельзя уберечь от их собственной глупости или жадности.

Перевод Антона Бундина

«forbes.ru»