Слезы «Озерной долины»

Слезы «Озерной долины»

«Маленькая Европа под Казанью» подняла бунт против «Инвэнта»

Tears_"Lake_valley"Дети в сапогах, улицы-реки, перебои со светом… Обида покупателей Марата Сафаева крепнет на фоне того, что землю в золотых местах Лаишевского района «Инвэнт» взял в аренду под коттеджи для собственных сотрудников, но в итоге распродал всем желающим. Прокуратура РТ проводит проверку по жалобам. А эксперты «БИЗНЕС Online» говорят, что невыполненные обещания — типичная проблема загородных поселков, и рассуждают о том, можно ли засудить застройщика на основании его рекламных буклетов и сайта.

Люди в резиновых сапогах и реки на улицах

Не много ли грешили жители поселка «Озерная долина», если каждый чувствительный дождь превращается для них в потоп? Впрочем, сами они винят в этом не силы небесные, а создателей поселка. Коллективное письмо от 36 жителей «Озерной долины» поступило в «БИЗНЕС Online» с жалобами на застройщика поселка — ООО «ЭнергоИнвест», входящее в группу компаний «Инвэнт».

Свое письмо они проиллюстрировали видеосъемкой во время дождя. На кадрах видно, как одна из больших грунтовых дорог буквально на глазах превращается в мутную коричневую реку. На других — уже утренних — кадрах в огромных лужах на пол-улицы отражаются аккуратные домики да линии электропередачи. Часть домов поселка, похоже, собрана из SIP-панелей, есть бревенчатые дома, преобладает кирпичная застройка без архитектурных излишеств: хорошие дома людей среднего достатка. Многочисленные колеи и ямы заставляют вспоминать скорее разбитые колхозные дороги где-нибудь в степи, чем «маленькую Европу прямо под Казанью», которую девелопер сулит покупателям.

Корреспондент «БИЗНЕС Online» поехал в поселок на следующий день после дождя. Думается, не стоит описывать, что обычно подразумевается под «маленькой Европой», но вряд ли это та сцена, что мы застали на улице. Одна из семей вышла на прогулку — все гуляющие, от мала до велика, были обуты в резиновые сапоги. Люди негодуют: покупателям обещали благоустроенный поселок, а они лишь в ясную погоду вынуждены снимать эту нехитрую обувку… В поселке есть одна заасфальтированная улица — Каретная. На ней же расположены дома, которые, по словам собеседников из числа жителей, построил сам «ЭнергоИнвест». Остальные дороги в основном грунтовые, но местами уложена щебенка — по несколько десятков метров. Всего таким образом, по словам одного из мужчин, щебенкой покрыто около 40% дорог поселка. 

Tears_"Lake_valley"
В поселке все гуляющие, от мала до велика, обуты в резиновые сапоги. Люди негодуют: покупателям обещали благоустроенный поселок, а они лишь в ясную погоду вынуждены снимать эту нехитрую обувкуФото: Рустам Ахметгареев

Жители утверждают, что на многие проблемные участки улиц щебень привезли буквально недавно. Местами в земле подготовлено «дорожное корыто» — грунт срезан под засыпку щебнем с последующим асфальтированием, но без асфальта это выглядит как фарватер для потока. Улочки к моменту нашего визита в большинстве своем успели высохнуть, но на основных перекрестках и низине все же сохранились внушительные лужи. Проезжая мимо них, водитель был явно не рад, что вместо чистых казанских улиц оказался здесь. «Не каждый седан тут проедет», — говорят жители. Свои имена они попросили не указывать.

Tears_"Lake_valley"
Гендиректор ГК «Инвэнт» Эльбек Сафаев (слева) обращался к Рустаму Минниханову с просьбой поддержать проект строительства городка для приглашенных специалистов. Не об этом ли поселке речь?Фото: prav.tatarstan.ru

Их обида крепнет на фоне того, что, по словам жалобщиков, земля под поселком была передана «Инвэнту» бесплатно под соусом социального проекта — ради строительства коттеджей для сотрудников компании. И действительно, на одной из отчетных сессий Лаишевского района гендиректор ГК «Инвэнт» Эльбек Сафаев обращался к президенту РТ Рустаму Минниханову с просьбой поддержать проект строительства городка для приглашенных специалистов. Не о нем ли речь?..

В «Озерной долине», однако, участки проданы сторонним покупателям по 120–150 тыс. рублей за сотку. Сайт поселка изобилует красочными обещаниями, например: «Специально для жителей построен тематический парк, спортивная и детская площадка, кафе, магазины и административные здания управляющей компании». Однако жители все опровергают: детской площадки нет, парковой зоны — тоже. Нет асфальта, тротуаров и системы водоотведения. В зимнее время снег не вывозят — проехать зимой или во время дождя сюда можно примерно так же, как в обычную деревню, буксуя в сугробах или грязи… Жители говорят, что, по сути, купились на буклеты, информацию на сайте и центральную улицу, которой заманивают покупателей. «В итоге это уже село, а не коттеджный поселок», — грустно вздыхает одна из бабушек.

Tears_"Lake_valley"
«Это уже село, а не коттеджный поселок», — грустно вздыхает одна из бабушекФото предоставлено жителями «Озерной долины»

Письмом в редакцию «счастливые» владельцы участков не ограничились. Как уточнили «БИЗНЕС Online» в прокуратуре РТ, ведомство разбирается в ситуации. «Коллективное обращение жителей поселка „Озерная долина“ (село Столбище) поступило в прокуратуру Лаишевского района 29 сентября 2017 года, — сообщил старший помощник прокурора РТ по взаимодействию со СМИ Руслан Галиев. — В рамках проверки опрошены заявители и представители ООО „ЭнергоИнвест“, истребованы необходимые документы. В настоящее время проверка продолжается». 

Tears_"Lake_valley"
Исторически «Инвэнт» причисляли к сфере влияния гендиректора Сетевой компании Ильшата Фардиева, хотя однозначного подтверждения нет Фото: prav.tatarstan.ru

Застройщик ушел в убыток на сумму 838 млн рублей

Согласно данным базы «Контур.Фокус», компания-застройщик ООО «ЭнергоИнвест» — «дочка» ООО «Инвэнт». А среди конечных бенефициаров сервис указывает, предположительно, Марата Сафаева (с долей около 65%). Ранее его доля была доминирующей, но в октябре 2016 года 33% доли в ООО «Инвэнт» за 3 млрд рублей приобрела группа «Интер РАО», руководимая Борисом Ковальчуком.

«Инвэнт» — один из крупнейших в России производителей электротехнической продукции, в частности кабеля и трансформаторных подстанций. Активна группа и в сфере промышленного строительства. Исторически «Инвэнт» причисляли к сфере влияния гендиректора Сетевой компании Ильшата Фардиева, хотя однозначного подтверждения нет.

Баланс «ЭнергоИнвеста», по данным справочно-информационной системы «Контур.Фокус», на конец 2016 года составил 1,1 млрд рублей. Но при этом компания в убытке на 838 млн рублей. С этой суммой почти коррелирует объем долгосрочных обязательств (скорее всего, имеющиеся кредиты и займы) в размере 825 млн рублей. Впрочем, нельзя сказать, что все так уж печально. Так, у учрежденного «ЭнергоИнвестом» ООО «Таткабель» баланс на конец 2016 года составил 6,2 млрд рублей, чистая прибыль — 272 млн рублей.

Tears_"Lake_valley"
Табличка на опорах предупреждает, что охранная зона составляет 10 метров. При этом два-три дома на одной из улиц построены буквально в 2–3 метрах от линии
Фото: Рустам Ахметгареев

Расположение поселка можно считать выгодным: это популярный Лаишевский район, буквально на границе с Казанью, в селе Столбище. Буклет поселка сообщает, что общая площадь составит 39 га, из них жилая застройка будет осуществляться на 27,5 гектарах. Также запланирована территория рекреации (парк, аллея, канал) в 2,7 гектара. Всего в поселке должно быть 260 индивидуальных домов на участках от 6 до 9 соток. Кроме того, будут таунхаусы (134 штуки) и малоэтажные многоквартирные дома (136 квартир). Планируется четыре очереди. Для строительства созданы все условия — к каждому участку подведены газ, вода и электричество. Более 100 семей стали владельцами земельных участков. 

Tears_"Lake_valley"
Электроснабжение выполнено по временной схеме, по самостоятельным тарифам «ЭнергоИнвеста». И это при том, что «Инвэнт-Электро» выпускает электрощитовое оборудование, а «Таткабель» — кабель Фото: prav.tatarstan.ru

Когда «переедет» ЛЭП, что с электроснабжением и почему в поселке жесткая вода

Но вернемся к списку претензий. Помимо дорог покупатели жалуются… на линию электропередачи. «Воздушка» на 10 кВ проходит прямо по поселку. Правда, это не те металлические гиганты, с которыми обычно ассоциируется ЛЭП. Это обычные столбы, гудения линий не слышно. Но желтая табличка на опорах предупреждает, что охранная зона составляет 10 метров. При этом два-три дома на одной из улиц построены буквально в 2–3 метрах от линии. По словам жителей, застройщик давно обещает вынести ее за пределы коттеджной территории. В ответ на запрос «БИЗНЕС Online» пресс-служба «Инвэнта» сообщила: «На сегодняшний день проложена новая воздушная линия 10 кВ, вынесенная за территорию комплекса, по которой получено заключение Ростехнадзора и которая сдана филиалу Сетевой компании — Пригородным РЭС. После переключения на кабельную линию 10 кВ по постоянной схеме опоры существующей воздушной линии 10 кВ будут демонтированы». Параллельно было видно, что рабочие вешают на столбы фонари освещения. Народ, как водится, уверен, что все делается для отвода глаз в ответ на самые многочисленные жалобы… 

Tears_"Lake_valley"
Народ, как водится, уверен, что все делается для отвода глаз в ответ на самые многочисленные жалобы
Фото: Рустам Ахметгареев

Электроснабжение выполнено по временной схеме, по самостоятельным тарифам «Энергоинвеста». И это при том, что «Инвэнт-Электро» выпускает электрощитовое оборудование, а «Таткабель» — кабель. Жители отмечают, что «Энергоинвест» не несет ответственности за качество поставляемой электроэнергии и уже случались пожарные ситуации из-за скачка напряжения, причем без возмещения убытков. В пресс-службе «Инвэнта» признают «времянку», но проблему вот-вот решат. Заявление о переводе на постоянную схему будет подано в филиал ОАО «Сетевая компания» — Пригородные РЭС — после получения акта допуска Ростехнадзора, куда документы уже поданы, так что это вопрос одной-двух недель, сообщили «БИЗНЕС Online» в ответ на запрос. Сети принадлежат компании, поэтому на данный момент льготные тарифы не применяются. «Но здесь важно отметить, что часть затрат на электроснабжение ложится и на нас — мы продаем электроэнергию по тарифу 2,5 за кВт, а закупаем по 4,68», — добавляют в пресс-службе.

Нашлось место и жалобам на давление воды, а также на ее качество. Из-за отсутствия договоров с коммунальными службами люди, имеющие право на социальные льготы, не могут ими воспользоваться (пенсионеры, многодетные семьи, участники войн и инвалиды). Но тут застройщик «отбивается» тем, что качество воды — в руках поставщиков услуг. В «Озерной долине» это ООО «Лаишевский коммунальный сервис», с которым заключен договор на поставку воды. Согласно анализам, превышение идет только по жесткости, но это проблема всего Лаишевского района, а вот напор обещают наладить. «Мы уже заключили договор на поставку и монтаж дополнительной водонапорной башни, которая обеспечит достаточный напор воды. Устанавливать ее будет (примерно в течение месяца) ООО „Лаишевский коммунальный сервис“», — отвечают в компании. 

Tears_"Lake_valley"
Люди отмечают, что в приватных беседах с ними руководство и юристы «Энергоинвеста» заявляют, что никому ничего не должны
Фото: Рустам Ахметгареев

«Инвэнт»: в капитализацию полученных земель вложено почти 130 млн рублей

Люди отмечают, что в приватных беседах с ними руководство и юристы «Энергоинвеста» заявляют, что никому ничего не должны. Ссылаются на то, что в заключенных договорах не прописано никаких обязательств, кроме передачи прав аренды земли. «Тянут время до окончания сроков аренды, чтобы все проблемы перешли к местной власти», — опасаются покупатели. Они считают, что все рекламные обещания, содержащиеся на сайте, являются публичной офертой и обязательны к исполнению. К тому же для получения разрешения на строительство застройщик заказал проектной организации проект поселка и предъявил в отдел архитектуры Лаишевского района. То есть застройщик должен сделать нормальным образом функционирующие дороги, выполнить благоустройство (тротуары, детские площадки, парк), смонтировать электро- и водоснабжение с соблюдением всех норм и требований, заключить нормальные договоры с поставщиками услуг, везде сделать уличное освещение, организовать централизованный сбор и вывоз ТБО, резюмировали жалобщики.

Срок аренды земли у «ЭнергоИнвеста» и в самом деле заканчивается в 2018 году, подтвердил «БИЗНЕС Online» пресс-секретарь администрации Лаишевского района РТ Расим Хазиев. Но, скорее всего, срок аренды будет продлен по инициативе компании. В исполкоме выразили уверенность, что такая крупная компания сможет сдержать свои обещания перед жителями. «Этот проект важен для района, компания несет социальные нагрузки, там запланировано строительство школы и детсада, для них имеет интерес продление договора», — заявил Хазиев.

Пресс-служба ГК «Инвэнт» на запрос нашего издания ответила, что проект корпоративного поселка находится в стадии реализации и еще не закончен. Полученные от исполкома земли ООО «ЭнергоИнвест» капитализировало. Были построены объекты инженерной инфраструктуры — сети водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, дороги. При этом расходы на электрику, водоснабжение, водозаборный узел, строительство дороги, газоснабжение, установку КТП, обслуживание техники, услуги по вневедомственной сторожевой и пожарной охране и прочие мероприятия составили 129,3 млн рублей. Компания передавала землю клиентам по договорам передачи права аренды, а не договорам купли-продажи. В дальнейшем при соблюдении условий (строительство дома в установленный срок) земля переходит в собственность покупателя.

Относительно претензий жителей по коммуникациям поселка указывается, что в проекте изначально была заложена дорога в щебне, а не в асфальте (при этом интересно, что на сайтепоселка до сих пор можно найти такое обещание: «Все дороги и проезды к домам спроектированы по строгим нормативным стандартам, хорошо освещены и покрыты нормальным асфальтом»). Согласно ответу «Инвэнта», всего запланировано асфальтирование двух улиц — одна из них (Каретная) уже готова, в следующем году будет другая (с причудливым названием «дорога-дублер в Столбище»). Полностью дорожное покрытие будет завершено после окончания строительства всех домов и подведения коммуникаций к ним. Так, для проведения сетей водоснабжения, газа, канализации приходится вскрывать дорожное полотно, «что и привело в негодность уже положенный первый раз щебень». При этом щебень для восстановления покрытия дороги уже завезен, заверяют в пресс-службе. Что же до тротуаров, то они есть на трех улицах, хотя, согласно нормативам СНиПа, для данной категории дорог (V) тротуары не предусмотрены, считает застройщик. 

Tears_"Lake_valley"
«Инвэнт»: «Мы не являемся управляющей компанией, которая должна следить за качеством дорог, восстановлением их после земляных работ, проводимых собственно жильцами, в том числе заниматься очисткой дорог и уборкой снега»
Фото: Рустам Ахметгареев

После этого «Инвэнт» переходит в контратаку: «Кроме того, напоминаем, что мы не являемся управляющей компанией, которая должна следить за качеством дорог, восстановлением их после земляных работ, проводимых собственно жильцами, в том числе заниматься очисткой дорог и уборкой снега.  Мы являемся застройщиком, в чью компетенцию не входят данные виды работ. Они должны проводиться силами созданного и функционирующего в поселке ТСН „Озерная долина“ (председатель ТСН — Ибрагимов Р.А.)». Жители же парируют: товариществу переданы только сами участки, но территорию между ними арендует компания «ЭнергоИнвест», которая и обязана благоустроить площадку под мусор. Впрочем, люди готовы приобрести мусорные контейнеры.

«Мы никогда не говорили, что проект остановили и не планируем больше ничего делать. Мы обязательно построим и детскую площадку, и парковую зону, но целесообразно это делать после окончания застройки и проведения коммуникаций. Еще раз хотелось бы подчеркнуть, что мы от своих обязательств не отказываемся, а последовательно подходим к их исполнению», — заключают в компании.

Tears_"Lake_valley"
Единственная заасфальтированная улица в поселке — Каретная Фото: Рустам Ахметгареев

Обещания на сайте — опасная вещь для застройщика, но с юридической точки зрения это не всегда оферта

Насколько описанные жителями проблемы типичны для строящихся поселков, на что надо обратить внимание при заключении сделки купли-продажи и адекватна ли стоимость в 120–150 тыс. рублей за сотку? За комментариями «БИЗНЕС Online» обратился к экспертам.

В договорах должны быть прописаны все обещания, полагает генеральный директор АО «Ипотечное агентство РТ» Андрей Симаков. «Наши первые проекты были убыточными, но мы выполнили обязательства. И поэтому у нас люди сейчас покупают, но тогда мы тоже не рассчитали», — делится он опытом строительства первых поселков компании. То, что земля предоставляется сначала в аренду, — это нормальная практика, но обычно это долгосрочная аренда, к примеру, на 49 лет. Вообще, минимальный срок для нормального планирования и возведения коттеджного поселка — 10 лет. 

Tears_"Lake_valley"
«При хорошем юристе со стороны жителей застройщик проиграет суд. Практика чаще не в сторону застройщика», — предупреждает Андрей Симаков Фото: «БИЗНЕС Online»

По его мнению, цена сотки в 120–150 тыс. рублей может считаться рыночной для Лаишевского района. Симаков отмечает, что, исходя из практики, при асфальтировании подъездных путей стоимость должна быть выше 150 тыс.: просто невозможно строить дешевле. «Скорее всего, ниже 150 тысяч они продавали несколько лет назад — и тогда можно было уложиться в более скромный бюджет. Если компания реализует свой первый проект, то вероятность финансовой ошибки очень высока. Цены на строительные работы в последние годы растут», — объясняет эксперт. Если компания реализует единственный проект, то вообще могут возникнуть проблемы: работники могут просто разбежаться без зарплаты. Поэтому проекты идут всегда по-разному. А вот брать на себя функции управления поселком жителям точно не стоит, предупреждает он. «Если жители взяли на себя функции управляющей компании, то это их большая ошибка. Управляющая компания в Казани и УК в 20–30 километрах от города — это очень разные вещи. Рынок управления поселками сложный. Если взяли на себя, то вывозить мусор, допустим, должны уже сами», — считает Симаков.

Что же до обещаний на сайте, то это довольно-таки опасная для любого застройщика вещь. Такие обещания всегда могут быть расценены как оферта. «При хорошем юристе со стороны жителей застройщик проиграет суд. Практика чаще не в сторону застройщика, — предупреждает Симаков, подчеркивая, что обещания надо давать взвешенные и исполнимые. — Лет пять назад была такая ситуация у нас. Нам пришлось через суд отдать участок по цене, которая была заявлена на сайте, хотя конъюнктура рынка изменилась и экономика поселка поменялась. Но обещание есть обещание». 

Tears_"Lake_valley"
«Реальнее будет скинуться жителям и самостоятельно провести благоустройство», — советует Анастасия Гизатова Фото: «БИЗНЕС Online»

Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова согласна с тем, что цена в 120–150 тыс. рублей за сотку рынку соответствует, хотя все может меняться со временем. По ее мнению, грунтовые дороги — распространенная практика при создании поселков. «Это бывает вызвано изначально неверным финансовым планированием продавца, — предупреждает она. — Возможно, изначально девелопер настроен на более интенсивные продажи, выставляет определенную цену. Но со временем ситуация меняется, возникают финансовые проблемы». Некоторый шанс получить дороги за счет бюджета у жителей есть — когда земли вернутся под контроль муниципалитета после завершения сроков аренды. Но это, увы, не обозримое будущее: подобные расходы бюджет закладывает на годы вперед. «Реальнее будет скинуться жителям и самостоятельно провести благоустройство», — советует риелтор. В этом случае люди будут жить в более близких к «европейским» условиях.

Юридические нюансы оферты на сайте разъяснила «БИЗНЕС Online» юрист практики «Недвижимость» Центральной юридической компании Лилия Шакирова. «Предложение товара в его рекламе, каталогах и описаниях товаров, обращенных к неопределенному кругу лиц, признается публичной офертой, если оно содержит все существенные условия договора розничной купли-продажи (статья 494 ГК РФ). Однако в данном случае фактически был заключен договор субаренды земельного участка с каждым гражданином, который не содержит условий о коммуникациях. Как вариант можно применить аналогию права и считать, что информация на сайте дополняет другие условия договора, но только если есть ссылка на этот сайт в самом договоре», — объяснила она.

Шакирова предположила, что в данном случае можно усмотреть скорее связанные с недостоверной рекламой действия застройщика, ведь на сайте указано, что «все дороги и проезды к домам покрыты нормальным асфальтом», а по факту такого нет. Недостоверной является реклама, которая содержит не соответствующие действительности сведения о преимуществах рекламируемого товара. Но и сами покупатели должны были проявить осмотрительность и проверить информацию перед подписанием договора. Сформировавшейся судебной практики на этот счет пока нет.

Рустам Ахметгареев

«business-gazeta.ru»